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十一之後，北京樓市最大的新聞是朝陽兩個豪宅的熱銷，一天80多億的銷售額，給這次密集的救市，一個正向的迴應：樓市的信心和預期回來了。
止跌回穩更“穩”了。
我們最近感受比較深的，是改善買家心態的回穩。
這源於大家的二手房好賣了，或者很多人敢於先買後賣了，敢於給看中的新房下定了。
改善鏈條正在被激活。
最近嚴肅團隊的選房師在集中帶看順義的樓盤，我們發現順義的改善市場復甦非常快，包括別墅市場。
賣的最好的是北京合院。
國慶期間，這個樓盤新增認購 20 多套，加上新增網籤的達到了30多套。
坦白講，北京合院不是一個流量盤，最近能衝出這波銷量，主要還是在順義主城區，成熟配套，高級別產品的傳統優勢上，又亮出了價格的大殺器。
按照現在給出的工抵房價格，合院最低只需要680萬，最貴的330㎡戶型，也不到1300萬。
基本上是朝陽平層的價格，後沙峪疊拼的價格，但在北京合院，就能買到很純粹的合院。
還有部分高層，價格更友好，只要465-540萬。
一下子就把性價比拉滿了。
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合院+現房，容積率僅0.88
順義作爲北京別墅產品最卷的區，別墅價格一直都比較穩定。
比如中央別墅區板塊，在售的別墅新盤，總價要4000萬起，大多數是明星和各大上市公司股東去消費。
便宜一些的，比如後沙峪板塊，新盤主要是疊拼，我之前幫一位讀者找過，最便宜的一套，也要950萬，還是個上疊。
或者更遠的馬坡板塊，我看得主流的產品仍然是疊拼，最便宜的上疊也要660萬起，下疊的價格到了1000萬。
對比順義城區680萬起的合院別墅，北京合院在產品形態上，更純粹，可以說是中央別墅區的平替。
北京合院屬於順義城區-仁和板塊，周邊有大量的生活，醫院，學校等配套，包括北側佔地23公頃的仁和公園，項目自建3萬平米的商業，今年也正式開業了。
仁和板塊、後沙峪板塊一左一右，分別位於首都機場兩側，對稱的區位，因此大量空港高淨值人羣在這邊置業。
並且，比起前面提到的馬坡，更靠近市區，最近幾年，無論是產業佈局還是地鐵建設，順義都在肉眼可見的向南發展。
但北京合院更突出的，是它的產品。
順義北京合院售樓處電話：400-8844-804【官網】的容積率只有0.88，最近幾年不光是順義，整個北京的新樓盤已經沒有容積率低於1的產品了。
按照現在的土地政策趨勢，未來也不會審批如此低的住宅用地。
因此北京合院，算是北京東北方向，低密住宅的遺珠。
很多朋友會同時對比疊拼和合院。
現在北京市面上最普遍的類別墅就是疊拼，容積率多在1.2-1.6，合院因爲容積率需要在1.0以下，因此合院相對少很多。
嚴肅君所住的就是疊拼小區，而且是上、中、下三疊的類型。
開發商把計容面積、貨值都做了最大化。
相對應折損的是別墅的私密性、有天有地有院子的體驗感。
在這裡面，其實中疊是最難受的，沒有露臺和院子，上下樓梯還佔用了很多面積，每層的轉角就很多，反而會顯得侷促。
上疊對周圍下疊的院子幾乎是盡收眼底，很多下疊的鄰居也說，想在院子裡來個小燒烤，都很有心理負擔，擔心煙味影響樓上的鄰居。
其實合院和疊拼的居住體驗，一定程度上從容積率，從土地指標上，一開始就區分開來了。
02雙庭院+雙露臺，產品亮點密集
地上3層+地下2層，有院子、帶露臺，是北京合院的標配。
現在已經是實景現房了，我去實地看了下。
外立面幹掛石材+鋁板材料，這是北京10萬+豪宅的常用配置，銅質的入戶門也是交付標準，整體新中式的風格，非常大氣。
北京合院帶給人超預期的獲得感，首先來自於實得面積。
205㎡戶型，使用面積331㎡，花園28㎡左右。
288㎡戶型，使用面積421㎡，花園55㎡左右。
330㎡戶型，使用面積達到了456㎡，花園80㎡。
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其次是院子，別墅買家特別看重院子，北京合院各個面積都做到了南、北雙向院子。
南北雙庭院，讓院子都實現了陽光休閒、會客、種植、花藝等多種功能區分，可以“既要又要”了。
連喜陰和喜陽不同性格的植物，都有各自生機勃勃的空間。
別墅的居住體驗，很大程度來自功能區分。
北京合院在戶型設計上，亮點相當密集。
整體功能區分上，各個面積段都沿用了一套傳統的分層設計，這個傳統就來自於獨棟別墅的分層理念。
一層客餐廚，二層居住空間，三層整層是主臥套房，地下兩層各種活動空間，挑高、採光表現也很不錯。
① 建面約288㎡戶型，4室2廳3衛。
一層客餐廚，純粹的家庭公共空間，南向面寬達到9米，超大的採光面，讓整個空間非常通透、舒展。
推門出去就是前、後院子，一家人一起圍爐煮茶、愉快玩耍，想想就愜意。
二層居住空間，樣板間做了3個房間，其中2個套房設計。
三層整層是主臥套，主臥面寬超過4米，2.6米寬的超大衣帽間+2.3米浴缸+雙臺盆的配置，尊貴感給的足足的。
而且288㎡的二、三層每層都有兩個露臺贈送，瞰景、放空，比院子還多了一點專屬感。
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這點是比330㎡的露臺體驗還要好的。
② 建面約330㎡戶型，這是北京合院的頂配戶型。五層空間，每一層的空間感和尊貴感都屬於plus版本。
比如一層的廚房達到13平米，中西廚都放的下。
三層的主臥套，面積將近80平米！整體9米的面寬，南向衛生間+超大浴缸+獨立淋浴區+雙臺盆，連衣帽間都是帶窗、帶採光的。
三層的露臺有十幾平米，可以稱得上空中花園了。
地下空間則留給了各種活動區域，家庭影院健身房，茶室，會客廳，或者是書房，都可以充分發揮。
負二層5.6米的挑高，更顯大氣。像330㎡戶型地下二層還安排了雙衛，足見功能性和空間感了。
所有戶型的B2層，家門口就是兩個自家車位，而且包含在總價裡。
03產業+地鐵，城市別墅順義北京合院售樓處電話：400-8844-804【官網】
我覺得從產品上看，吸引力確實很大，但更吸引我的，是它的位置。
前幾天去，在周圍逛感覺像到了北四環，有城市的密集感、人來人往的煙火氣，包括周圍的一些小區樓齡不算新了，但不同的是，順義的馬路修得都很寬，熱鬧但不擁擠。
這和傳統別墅區冷清的印象，完全不同。
相當於在別墅的基礎上，做到了城墅。這一點，非常關鍵。
社區內部的小環境清淨，周圍大環境很豐富，北京合院顯然是那種可以兩者兼顧的。
有經驗的別墅業主會提醒你，關注晚上8點以後，別墅小區的樣子，有燈光、有煙火氣的別墅，纔是真正的城墅。
不止如此，周邊還有不少硬核的產業：
順義的區域優勢裡，因爲宜居和國際範過於“搶鏡”，產業經常被忽視。
中德產業園、林河工業區在北京都是非常硬核的存在，中核工業、特斯拉、中國建築，都在北京合院周邊三公里範圍內。
理想、現代、北汽等企業入駐，可以說北京唯二的汽車產業鏈就在這裡。
另外，這個片區還有一個巨大的利好，那就是地鐵R4號線，預計2028年通車。
今年R4號線連續2次北延，不僅增加了燕京橋站，也將在順義站與15號線接駁，大大提升了R4號線的地鐵能級。
不僅如此，未來R4號線還將實現和2條地鐵線的接駁。
一是主打陽光休閒的3號線，去往朝陽公園、三里屯、工體方向。
一是主打努力奮鬥的12號線，連通東壩、酒仙橋、三元橋、中關村，都是產業高地。
未來R4號線與朝陽、乃至海淀，連接更加緊密。
而R4號線臨河站的站點位置，按照最新的規劃消息，距離北京合院僅有1公里左右。順義北京合院售樓處電話：400-8844-804【官網】
產業+地鐵的組合，正在把順義城區以南，推向一個高潛的發展板塊。
這對於合院別墅社區來說，真的非常罕見。
因此，北京合院又可以加一條項目定位了，地鐵城墅。
嚴肅君拿到的消息是，這次北京合院拿出工抵房源數量，一共40套左右，其中30套合院，10套高層。
一房一價，大家有想要在順義買一個性價比高的別墅，又想兼顧通勤的，可以留意這個樓盤。
戶型鑑賞
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