北京房產律師：購房款已付，開發商破產後如何處理過戶問題？

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案例詳情

（一）原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：要求被告協助將位於北京市東城區一號房屋過戶至劉文華、劉蘭蘭名下。

事實和理由：陳秀霞與劉鵬遠系夫妻，二人育有七子女，即七原告。坐落於北京市東城區A 號、二號房屋原系陳秀霞、劉鵬遠共同共有。1976 年 7 月 10 日劉鵬遠死亡，陳秀霞及其他子女繼承劉鵬遠遺產，即上述房屋二分之一產權。1986 年 8 月，上述房屋拆遷，陳秀霞及子女被安置到北京市東城區 C 號。其中陳秀霞被安置到北京市東城區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）。2004 年 2 月 23 日，陳秀霞以其與劉鵬遠的工齡折算向被告購買了涉案房屋，並向被告支付購房款 46811 元，但未辦理過戶手續。

2016 年 7 月 22 日，陳秀霞死亡。陳秀霞生前與子女達成一致，表示涉案房屋歸劉文華、劉蘭蘭所有，其他子女均無異議。2020 年 1 月 19 日，劉文華、劉蘭蘭將被告訴至東城區人民法院，要求協助辦理涉案房屋的不動產登記手續。2020 年 6 月 5 日，法院作出民事裁定書，以被告於 2018 年 12 月 14 日宣告破產，主體不適格爲由，駁回劉文華、劉蘭蘭的起訴。此時，七原告方知被告破產。

劉文華、劉蘭蘭上訴至北京市第二中級人民法院，該院以劉文華、劉蘭蘭不是與案件有直接利害關係人爲由，維持原裁定。原告認爲，依據相關規定，尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產，不屬於破產財產。陳秀霞已經支付了涉案房屋購房款並實際佔有使用房屋直至去世，故該房屋應屬陳秀霞財產，原告作爲陳秀霞的繼承人，被告應配合原告辦理過戶手續。爲維護原告合法權益，故成此訴。

（二）被告辯稱

被告北京市M 公司辯稱：

1. 涉案房屋系公房，不具備繼承條件。本案部分原告曾以繼承糾紛訴至法院，要求繼承涉案房屋，經法院查明涉案房屋產權仍歸屬於被告，陳秀霞生前僅取得了涉案房屋承租權。法院經審理認爲涉案房屋仍屬於公房性質，不具備繼承條件，故駁回了原告訴訟請求。

2. 原告主體不適格。劉文華、劉蘭蘭曾以相同事由向東城區人民法院起訴，要求被告配合辦理涉案房屋過戶手續，經東城區人民法院及二審法院審理，均駁回了二人的起訴。二審法院認爲，因涉案房屋此前曾提起繼承、析產訴訟，該案尚在審理中，故劉文華、劉蘭蘭不是該案利害關係人。現繼承案件已審結並否定了二人的繼承主體資格，且根據現有證據無法證明原告爲全部繼承人，原告主體不適格。另外，就涉案房屋繼承問題，原告與案外人劉莉、謝剛有爭議。故在相關利益主體對涉案房屋繼承問題尚未確定的情況下，本案原告主體不適格。

3. 原告要求被告過戶缺乏事實和法律依據。原、被告之間及與陳秀霞之間並未成立房屋買賣合同關係。公房買賣需經售房單位對買方進行資質審覈、經售房單位上級單位批准、售房合同備案、售房資金及公共維修基金存放監管等審批流程。本案中，原告僅提供了銀行進賬單和收款憑證，雙方並未訂立書面合同，即便陳秀霞支付了購房款，但根據相關規定，公房買賣應以辦理權屬轉移登記爲成立條件，雙方之間不成立房屋買賣關係。且被告因破產終結所有賬戶無法在住房資金管理中心開具賬戶並由住房資金管理中心出具售房款及公共維修基金繳存證明。

被告目前在破產終結程序狀態下，陳秀霞應於其生前在被告終結破產程序前提出履行合同。現被告企業法人地位已經終止，沒有繼續履行合同的經營職能，僅能進行債權債務的清算、清理。故涉案合同客觀上不具備履行條件。綜上，不同意原告訴訟請求。

（三）法院查明

陳秀霞與劉鵬遠系夫妻關係，二人育有七子女，即七原告。陳秀霞於2016 年 7 月 22 日死亡，劉鵬遠於 1976 年 7 月 10 日死亡。

坐落於北京市東城區一號房屋所有權現登記在被告名下。原、被告均表示陳秀霞生前系該房屋的公房承租人。庭審中，原告提交評估日期爲2004 年 2 月 17 日的《單位出售公有住房房價計算表》，顯示售房單位爲被告，購房人陳秀霞，房屋坐落爲東城區 C 號樓一號，實際房價爲 44986.5 元，公共維修基金 1824.3 元。原告表示陳秀霞即按照被告提交的上述房價計算表向被告支付了購房款。

經質證，被告表示售房單位在公房出售前對於售房方案需要報上級單位、房管部門審批。該表是被告自己製作的信息統計表。原告另提交中國銀行收費（現金）憑證及進賬單，顯示2004 年 2 月 23 日，陳秀霞向被告支付 46811 元並支付手續費 50 元。經質證，被告對其真實性認可，亦認可收到了上述購房款，但表示不能代表被告同意接受購房款。

另，雙方均表示並未簽訂過書面售房協議。原告稱涉案房屋現由劉文華、劉蘭蘭居住。自2004 年交納購房款之後，未再交納過租金。

另查，2011 年 12 月 22 日，北京市第二中級人民法院受理被告破產清算申請一案。2011 年 12 月 28 日，該院作出裁定，宣告被告破產。2018 年 12 月 14 日，該院裁定，終結被告破產管理人破產程序。現被告尚未辦理工商註冊註銷手續。經詢，原、被告均認可，破產清算期間原告未申報過債權，根據被告陳述，涉案房屋不在被告破產財產之列。

關於涉案房屋所涉房改售房政策，本院經向北京市住建委覈實，該單位表示房改售房流程主要包括三個部分：

1. 房改售房方案覈准程序，方案具體包括房改售房依據、標準等，售房單位提供相應的房改售房方案，一般由售房單位的上級單位進行覈准，如爲區級或市級一級單位，由該單位黨委、黨組自行覈准；

2. 方案備案程序，售房單位需向區住建委提交房改售房方案、批准文件、協議、資金存入證明等文件進行備案，區住建委開具備案通知單；

3. 當事人憑藉備案通知單到不動產登記中心辦理產權過戶。根據《北京市國土資源和房屋管理局、北京市人民政府房改辦公室關於房改售房若干問題的通知》即京國土房管改字 2000 第 178 號文第七條規定，購房人在辦理售房手續過程中死亡的，凡已按規定交納了首付款，且繼承人願意繼續付款的，可由其繼承人按照原付款產權可按繼承的有關規定變更爲繼承人所有。原購房人產權證尚未辦理的，所購房產權可直接登記在繼承人名下，並按規定發放產權證。

對於本案中，被告處於破產狀態，無法提供相關材料，雙方也未簽署房改房售房協議的情況，北京市住建委回覆，區住建委對於房改售房材料僅爲備案，不是審批流程。如果法院判決對涉案房屋辦理過戶手續，區住建委可根據法院判決出具備案通知單，應該不存在執行的障礙。

另，本院經向北京市東城區住建委詢問是否存放涉案房屋房改售房備案材料及購房人繳納的公共維修基金是否入庫北京市公積金管理中心事宜。該單位表示，2008 年、2010 年前一般審批備案完成後房改售房材料都會退回報送單位，所以一般沒有留存相關材料，經向北京市公積金管理中心覈實，該中心未查詢到涉案房屋的公共維修基金繳存記錄，但如果購房人有繳費收據，可以找產權單位查找。被告表示其亦未查詢到涉案房屋的公共維修基金繳存記錄。原告稱雖然原告已經全額支付了購房款及公共維修基金，但如果需要補交公共維修基金，原告同意補交。

（四）裁判結果

被告北京市M 公司於本判決生效後三十日內協助將位於北京市東城區一號房屋過戶至劉文華、劉蘭蘭名下。

二、案件分析

（一）案件焦點分析

1. 合同關係的認定

本案關鍵問題之一是陳秀霞與被告之間是否構成有效的房屋買賣關係。雖然雙方未簽訂書面售房協議，但存在房價計算表、銀行進賬單和收款憑證等證據。被告辯稱公房買賣有嚴格審批流程，未完成這些流程則合同不成立。然而，這些證據表明雙方有買賣房屋的客觀行爲，不能因缺乏書面協議和未完成全部審批流程就簡單否定合同關係的存在。

2. 原告主體資格問題

一方面，劉文華、劉蘭蘭此前的起訴被駁回，原因涉及繼承、析產訴訟的複雜情況以及利害關係的認定。另一方面，本案中原告作爲陳秀霞的繼承人，其主體資格受到被告質疑，包括是否爲全部繼承人以及與案外人在房屋繼承問題上的爭議。需從繼承事實、家庭內部約定等多方面確定原告主體資格。

3. 房屋性質與繼承、過戶的關係

涉案房屋是公房，其特殊性質決定了其在繼承和過戶方面有特殊規定。之前有法院認定該公房承租權不具備繼承條件，但本案涉及房改售房過程中的特殊情況，需要依據房改政策判斷原告的繼承和過戶請求是否合理。

（二）證據分析與法律適用

1. 證據分析

原告提供的證據包括房價計算表、銀行進賬單和收款憑證，這些證據有力地證明了陳秀霞支付購房款的事實。雖然被告對這些證據有不同解讀，但證據本身的真實性無可辯駁。同時，原告關於房屋居住情況的陳述也進一步證明了陳秀霞及其家人對房屋的實際佔有，這與房屋買賣關係的存在相互印證。

2. 法律適用

依據《北京市國土資源和房屋管理局、北京市人民政府房改辦公室關於房改售房若干問題的通知》相關規定，購房人在辦理售房手續過程中死亡且繼承人願意繼續付款的，可按規定辦理產權變更。此規定爲原告的訴訟請求提供了有力的法律依據。同時，對於合同成立的認定，雖然公房買賣有特殊流程，但不能忽視雙方實際履行行爲在法律上的意義。

三、辦案心得

（一）深入研究案件細節與證據挖掘

1. 深入研究案件細節

在處理本案時，對案件細節的深入研究至關重要。從家庭關係、房屋產權歷史沿革、房改政策到破產程序對案件的影響等方面，都需要仔細梳理。例如，瞭解到房屋從夫妻共有到拆遷安置，再到陳秀霞參與房改購房以及後續的繼承糾紛等一系列過程，爲分析案件提供了全面的背景信息。

2. 全面挖掘證據

全面挖掘證據是勝訴的基礎。本案中，除了關注銀行進賬單和收款憑證這些直接證明購房款支付的證據外，還對房屋居住情況、房改政策文件等相關證據進行了收集和分析。這些看似零散的證據相互關聯，形成了完整的證據鏈，有力地支持了原告的主張。特別是在面對被告對證據的質疑時，通過深入分析證據的關聯性和證明力，有效應對了對方的抗辯。

（二）準確把握法律與政策及靈活運用

1. 準確把握法律與政策

準確把握與房屋買賣、繼承、房改相關的法律和政策是關鍵。本案涉及複雜的公房買賣和繼承交叉問題，需要熟悉相關法律法規和政策文件。對房改售房流程和特殊情況下繼承規定的準確理解，爲確定訴訟策略提供了方向。例如，依據京國土房管改字2000 第 178 號文規定，爲原告的過戶請求找到了明確的法律支持。

2. 靈活運用法律與政策應對複雜情況

在案件中，被告以多種理由抗辯，包括主體不適格、合同不成立等。面對這些複雜情況，靈活運用法律和政策規定進行反駁。例如，針對被告提出的合同不成立觀點，強調雙方實際履行行爲在法律上對合同關係認定的重要性；對於原告主體資格問題，依據家庭內部約定和繼承相關法律，有力地迴應了被告的質疑。通過靈活運用法律和政策，突破了被告的抗辯防線，爲勝訴奠定了基礎。