59歲的鬱亮和2024年的房地產市場
第一季的各種統計數據剛出來,我飛速地看了一眼房地產,不出所料。有一些發現跟讀者們分享。
資金在加速撤離住宅開發投資領域
1~3月份,全國房地產開發投資22082億元,同比下降9.5%,其中,住宅投資16585億元,下降10.5%。
從數據我們可以看到,3月份房地產的投資降幅,跟1~2月比,是拉大的,意味着什麼?意味着3月流進房地產的投資資金加速萎縮。
光看這個數據還不夠,我們要跟去年對比。
2023年,全國房地產開發投資110913億元,比上年下降9.6%;其中,住宅投資83820億元,下降9.3%。
相比較而言,2024年一季度住宅的投資降幅拉大了1.2個百分點,說明資金持續在退出住宅的投資建設領域。
量價越跌越兇,非剛需買房要謹慎對待
1~3月份,新建商品房銷售面積22668萬平方米,同比下降19.4%,其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元,下降27.6%,其中住宅銷售額下降30.7%。
從數據上看,1~2月房地產銷售出現斷崖式下跌,3月份稍稍跌幅收窄,而且很明顯,銷售面積下跌得厲害,但是房價掉得更厲害,住宅的價格掉得最兇。
這個數據跟我們大部分的體感是類似的,我在今年10多次課程中做的調研顯示,幾乎只有不到5%的人認爲2024年是買房的好時機。也就是說,大多數人都買漲不買跌,並且看跌2024年,沒有信心,何來房價回溫呢?
再拿去年來比較下:
2023年,商品房銷售面積111735萬平方米,比上年下降8.5%,其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元,下降6.5%,其中住宅銷售額下降6.0%。
跟2023年相比,2024年的銷售是非常糟糕的,這點需要警惕,如果當前要買房,若不是剛需,或許還可以再等等。
廣州領跌一線城市
根據《2024年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數據,前三個月,全國70個大中城市,無一倖免,房價都在跌。
二手房中,跌得最多是徐州,跌了10.2%,最少的是三亞,跌了1.3%。北上廣深沒有幸免,廣州跌得最狠,三個月二手房跌去7.4%,而且3月當月有更猛烈的跌勢。深圳前3個月跌6.2%,上海跌5.8%,北京在一線城市中跌得最少,跌了5.2%。
自2023年8月以來,廣州發佈政策爲樓市“鬆綁”的速度在一線城市中最快,力度也最大。比如,2023年9月,廣州限購政策在執行13年後進行首次大調整,大幅縮小了限購範圍;2024年1月,廣州又宣佈了新措施,相當於廣州全面放開限購。
政府的政策放鬆,也帶動廣州各家銀行對“首套房”的認定寬鬆。據小道消息稱,如今在廣州的部分銀行申請房貸,在不突破“只有兩套房可以申請房貸”的前提下,“首套房”和“二套房”的信貸政策幾乎沒有區別。
也就是說,你二套房也可以通過一些操作,享受首套房的貸款優惠。
哪怕如此放鬆,但是廣州房價依然領跌,看來一線城市也面臨着房價的回調,特別是一線城市的周邊區域。
廣州中原研究發展部的研報稱,與春節前相比,諸多賣方業主的心理價位明顯下調。據該機構統計,3月廣州二手房網籤均價爲28079元/平方米,環比下降10.1%。
整個市場還在持續恢復信心中,易冷難熱已經是當前的現狀,只能耐心等待政府更多的信號。
那麼這個行業的人和公司現在怎樣了呢?
鬱亮的59歲和40歲的萬科
還差一年,鬱亮就到了耳順之年。但是這一年,顯然是他過往以來最艱難的一年。
面對着洶涌的國際資本的狙擊,萬科的外債評級,被調整到了垃圾債級別,從去年11月開始,萬科就不斷遭遇股債雙殺的危險境地,好在每次都有深圳國資和深圳地鐵的加持,才得以化解危機。
這就像是一羣餓狼圍繞着羊羣,哪怕有藏獒在守衛,幾次擊退狼羣,但是那些狼卻依舊虎視眈眈,繞着你不斷呲牙,露出兇狠而冷峻的眼光。
近一年,萬科的估價跌了36%,或許大家都在擔心着謠言,擔心這狼羣。
萬幸的是,萬科進入了50個白名單(要力保的房企),深圳的國資和地鐵,依然如藏獒般在他身後守護,優等生的身份,讓銀行更願意多關照它一分……
回想鬱亮的職業生涯:
1988年,鬱亮23歲,北大畢業。
2001年,他36歲,被王石看中成爲萬科總經理,那個時候他還是個小胖子。
2017年,52歲時,他已經通過自律的運動和飲食,成爲現在的標準身材,那一年他從66歲的王石手中,接過了“萬科一哥”的權杖。 那一年,房地產行業已經不斷提出去槓桿、去庫存的供給側結構性改革口號。
2018年,整個房地產還在高歌猛進,看看恆大許老闆、看看融創孫宏斌還在不斷擴大規模,但是53歲的鬱亮突然在年會上打出了全場紅底白字的“活下去”口號,這是一個知進退的人。
2024年,鬱亮59歲,面臨海外資本做空,面臨萬科資金鍊緊缺,面臨房地產4年以來的巨大調整,他有沒有一刻,後悔過接王石的這根棒?
人生沒有假設,享受時代紅利,你就要接受系統性危機,這是一個硬幣的兩面,心態調整就好。
順境不驕,逆境不餒,常境不怠。
2023年的地產企業都不好嗎?
4月17日,點開時代地產的股價,嚇了一大跳:
竟然崩盤了,兩天內整個時代地產的股價跌了近50%,只剩下2.7億港元的總市值。
不可能吧?一個那麼大的公司,才2.7億港元,然後我就反覆查看,確實沒錯,就是幾億港元總市值。
是虧損嗎?
2022年時代虧了99億,2023年才虧了45億,應該利好纔對啊。
那爲什麼暴跌?
最後找到了原因——時代中國控股日前發公佈稱,4月15日接到有限公司提出的清盤呈請,內容是關於對方所指的金額分別約爲1.732億美元及7.31億港元的公司財務責任。香港高等法院已將呈請的首次聆訊日期定爲7月3日。
難怪了,怕是雷區掩蓋不住了。
我再往後看,近3年的時間,時代地產市值從200多億,直接蒸發90%以上,最後剩下了2億多,這就是殘酷的資本市場。
再看看其他的幾家公司:
融創2023年虧損79億,市值近三年從1500億港元跌到了80億港元,也跌去了95%市值。
富力地產2003年虧損200億,市值近三年從近400億跌到了30億港元,也跌去了90%多的市值。
奧園持續停牌,碧桂園開始停牌,恆大已經被香港高等法院判清盤。
但是,事情也不完全就那麼悲觀。
前兩天看朋友圈裡,越秀集團發了公告——
越秀地產還在逆勢上漲,2023年越秀地產合同銷售金額1400多億,上漲了13.6%,營業收入802億,上漲了10%,核心利潤34.9億,同比下跌了近20%。
爲什麼越秀不出問題?
我看完資料後大概總結了三點——
第一是資產和規模。他們的核心資產大多數在覈心城市的好地段,也就是說,沒有去太多的三四線城市鋪開規模,大多數在廣州,最多就是武漢等幾個城市。簡單說就是規模中等但是優質。
第二是融資成本低。他們的加權平均貸款成本才3.82%,相比其他很多地產公司十幾個點、甚至二十幾個點的融資成本,簡直就是開掛了。這就是國企背景和綜合性集團的好處。
第三是政府支持。廣州市政府一直在打造國企,但是真正跑出來的就幾個,所以越秀地產是廣州市重點扶持對象,希望未來可以逆勢提升在房地產的位置,幫助越秀集團母公司衝向世界500強。
那越秀的市值如何?
近3年,越秀地產市值從最高400多億港元,跌到150億港元,跌去了60%多市值。相比民企還是好了太多了。
那再看幾個國企——
中海地產2023年淨利潤200多億人民幣,同比還增長了10%,近3年市值從最高3000億港元跌到1238億港元,跌掉了50%多。
保利地產2023年淨利潤169多億人民幣,同比增長了12%,近3年市值從最高2300億港幣跌到了957億港幣,跌掉了近60%市值。
從上面的採樣數據來看,我們看到2023年房地產的一個大概判斷:
2023年來看雖然房地產市場泥沙俱下,但是國央企的利潤還在增長,而地方房地產國企的規模穩定甚至增長,但是利潤在調整,而民企則大部分出現虧損的危機。
從市值上看,資本也是聰明的,雖然都在跌,但是民企動輒80%~90%的跌幅,而國企央企大概跌去的是50%~60%,這是比較符合實際情況的。
未來房地產市場,分化是必然的了。
央企地方企業的分化,國企民企的分化,一線和二三線的分化,商品房和保障房的分化……
我們不能全盤否定房地產,而是要迎接他的結構調整和變化,怎麼調整?
房地產的突圍:阿那亞模式
房地產的危機,2013年的阿那亞早就面對過了,而且10年的時間,馬寅爲代表的團隊已經找到了解決的方法——服務+房地產。
以下是我以前寫過的一個案例:
很多人可能不知道阿那亞,但是一定聽說過最孤獨的教堂和圖書館。
趁着講課之前,我打了個車直奔阿那亞去。
雖然只是一個樓盤,但是進去卻不容易,需要買票纔可以。
4月份的北戴河,冷風颼颼,我還是穿少了,想進去教堂,不行,只對酒店住戶或者業主開放,想去圖書館,不行,5點已經關門。
於是去看了它的博物館,去吃了他們的飯堂。
整體看到的建築物確實很震撼,大海邊,夕陽西下,成羣結隊的年輕人,有的在拍照,有的在直播,有的帶娃盪鞦韆,有的坐着看海發呆,在這裡,你確實可以感受到文化的氣息,年輕、溫婉、舒服、美麗,似乎形容詞也無法形容,這裡有很多美女帥哥,據說這裡的業主90%都是北京人,他們願意在3個多小時車程以外的阿那亞買房,爲的其實就在這裡找到一個真正的家,而不是一直在漂。
阿那亞,其實在2013年是一個爛尾項目,每年利息1.5億,但是一年只能賣4000萬,連利息都還不上。
當時,40歲的馬寅帶着幾個合夥人,壓上全副身家,接手了阿那亞項目。他開玩笑說,原來是去城裡賣個鵝,最後到鄉下養上鵝,那就好好養,讓鵝下蛋吧。
馬寅提供了很好的破局思路:從賣房地產,變爲經營房地產,並且他提出一個理念:有品質的簡樸,有節制的豐盛。這句話,是阿那亞的靈魂。
2023年,阿那亞的運營服務收入已經和房地產銷售持平了,你看一個房地產公司最後賣房子和賣服務基本上對半開,那就很舒服了。
而且因爲有好的服務,他的房子賣2~3萬還非常熱銷,而1000米開外的孔雀城9000元的價格還很難賣。
這就是阿那亞,一個後房地產時代的轉型樣板。
房地產的新模式:商品房+保障房
很多人說房地產完全不行了,我是不同意的。
吃喝住行永遠是人的需求,只是說有時候過剩了有時候不足,所以會有周期波動。
從2003年到前幾年,我國房地產一直在上漲週期,但這是不可持續的,本來這一輪調整早在2015年就應該來了,結果延遲了好幾年,因爲慣性使然。
房地產未來最大的變化是分化,K型分化。
商品房高端化,保障房普惠化,讓更多中低收入人羣可以買上保障房,價格要足夠便宜,讓更多高收入人羣可以買商品房,環境和結構要足夠舒適。
未來人羣流入的地方持續上漲,人口流出的地方持續下跌。
未來有好產業的地方持續上漲,沒有產業的地方持續下跌。
未來氣候條件好的地方持續上漲,氣候惡劣的地方持續下跌。
總之,時代總有機會,只是你是不是能看得見,看見後是不是能抓得住。
我們總是羨慕高速增長的80年代的改革開放,但是未來的人,一定會羨慕還有5%中等增長的我們。
歷史總是用類似的腳步在走路,上一代是我們的歷史,我們又是下一代的歷史。
如果你沒有更好的選擇,那就吐槽後,開始幹活吧。
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