4.5億土地交易“鬧烏龍”，杭州今年溢價率最高地塊取消成交

今年11月20日，杭州出讓三宗宅地，其中一幅因溢價率達到64.55%而引發關注，這一溢價率創下近三年來杭州土拍溢價之最。

更關鍵的是，高溢價拿地的是一位名叫“洪禮昌”的自然人，這是杭州土拍中第一次出現自然人拿地，地塊起拍價2.71億元，最終成交價是4.46億元。

不過，洪禮昌拿地後不久，在“浙江省自然資源網上交易中心”官網上，洪禮昌競得的“杭政儲出[2024]125號地塊”狀態卻變成了“該資源未成交”，意味着這次交易已被取消。

“杭州宅地競拍採用‘先競後審’的方式，應該是後續審查中發現該自然人不符合競買資格。”杭州一位房地產業內人士對第一財經表示。

記者從浙江省自然資源網上交易中心獲悉，杭政儲出[2024]125號地塊於10月21日發佈出讓公告，同時附有一份“出讓須知”，其中第八條特意加粗強調：“中華人民共和國境內外具備房地產開發資質的法人、其他組織可參加地塊國有建設用地使用權掛牌出讓活動（聯合競買的競買各方均應具備)。”

第十五條則明確指出：“國有建設用地使用權網上掛牌出讓採取資格後審方式，即先競買，後審查資格。競買申請人應認真、全面、系統閱讀《掛牌出讓文件》《浙江省國有建設用地使用權網上交易規則》，競買人申請競買即視爲對上述內容、規則等無異議。”

從地塊出讓須知可以看出，參與競買者須滿足兩個條件，一必須是“法人或其他組織”，這意味着自然人不可參與競買；二則是需要具備房地產開發資質。

“出讓須知”中還稱，交易結束後將對競得（入選）人競買資格、購地資金開展審查，經審查，不符合上述規定的，將取消競得資格，已繳納的競買保證金不予返還（使用保函參加競買的，要求兌付保函）；已簽訂《出讓合同》的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人並可請求受讓人賠償損失。

此外，在土地競拍開始前，所有報名方還要填寫一份“競買資格及購地資金承諾書”，要求寫明申請人主體和投資決策主體，並承諾“競得土地後存在違反上述承諾情形的，同意出讓人取消競得資格或解除土地出讓合同，並沒收競買保證金（使用保函參加競買的，要求兌付保函）或土地成交價的20%”。

在地塊剛成交引發市場關注時，就有來自杭州本地研究機構的消息稱，拿地的自然人洪禮昌是來自浙江紹興的民營企業經營者。如果後續按照“出讓須知”規定執行，在地塊交易被取消後，洪禮昌事先繳納的5423萬元競買保證金可能也很難拿回。

這一次的“烏龍拿地”，可能源於浙江不少地方已經放開拿地限制，自然人也可以拿地，比如義烏、麗水等。今年浙江麗水還曾大力宣傳推廣個人拿地、“量體裁衣”造別墅。不過，杭州的國有建設用地使用權出讓依然要求競買人爲法人或組織，且須具備房地產開發資質證明材料（由建設行政管理部門頒發的在有效期內的《中華人民共和國房地產開發企業資質證書》）。

記者瞭解到，杭政儲出[2024]125號地塊或將重新上架、擇期出讓。不過，64.55%的近三年土拍最高溢價率紀錄也被一併取消了，今年杭州的宅地溢價率紀錄回到了由綠城和坤和聯合體在7月份土拍中創造的59%。